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1、履約保證金(常見的稱呼如押金、訂金、留置金、保證金等)是擔(dān)保承租人按租賃合同履約的單方擔(dān)保.如果在租賃合同中有諸如"乙方因自身原因未經(jīng)甲方同意擅自解除合同的,乙方的保證金及利息不予返還"等特別約定,此處約定的保證金實(shí)際上是一種履約保證金.

2、履約保證金屬于金錢質(zhì)押,在簽訂合同或履約保證金條款時(shí)成立,當(dāng)正式交付給出租人時(shí)生效.一般情形下履約保證金以補(bǔ)償功能為主,懲罰功能為輔,即履約保證金主要用來補(bǔ)償違約后約定的違約金額度不足的問題,但也有法院判決承認(rèn)履約保證金的懲罰功能.

3、房屋租賃合同中履約保證金條款未明確約定履約保證金具備定金功能的,不能發(fā)揮定金的效力.定金是合同雙方的擔(dān)保,當(dāng)約定一方交付給另一方一定數(shù)額的金錢后,另一方不履行合同義務(wù)需雙倍返還,交付金錢的一方不履行義務(wù)的無權(quán)要回,此種規(guī)定體現(xiàn)的就是定金的效力.

4、房屋租賃合同中履約保證金擔(dān)保范圍沒有明確約定的費(fèi)用(如租金),當(dāng)發(fā)生承租人拖欠的情形,如出租人無法證明其損失已經(jīng)達(dá)到或超過履約保證金保證的金額的,出租人不能直接沒收履約保證金.

5、履約保證金條款可以約定租賃合同履行完畢后,出租人拖延退還履約保證金應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或者直接約定在合同臨近終止時(shí)承租人有權(quán)以履約保證金抵付相同數(shù)額的租金.

6、承租人可以約定履約保證金的抵扣順序,在同時(shí)拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、租金和遲延支付租金的違約金時(shí),如承租人沒有約定先抵扣欠付的租金,那么存在出租人首先沖抵物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)后,由于欠付的租金依然存在,違約金將持續(xù)產(chǎn)生;在欠付的租金和違約金達(dá)到一定金額時(shí),很可能達(dá)到租賃合同約定的因拖欠租金過多而導(dǎo)致出租人解約的條件.

附有保證金條款的租賃合同應(yīng)該取得哪種票據(jù)

因?yàn)楸ＷC金不屬于經(jīng)營收入,在會(huì)計(jì)上是暫時(shí)作為其他應(yīng)收(付)款核算.從原理上說,收取保證金不能開具正式發(fā)票,所以只要取得書面憑據(jù)就可以作為入賬的原始憑證.但由于收付雙方都需要進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,且為了保證雙方所持有的憑證一致,一般采用制式收款收據(jù)并以復(fù)印紙?zhí)讓?雙方各執(zhí)一份以便存查和入賬,這樣也便于在發(fā)生爭議時(shí)作為證據(jù)使用.雖然究其本質(zhì),在非經(jīng)營性款項(xiàng)收付方面,收款收據(jù)的作用與簽字蓋章齊全的白條性質(zhì)、作用類似,但由于白條尤其是沒有套寫的白條隨意性大,沒有復(fù)件可以比對以及供對方記賬,發(fā)生爭議時(shí)難以獲取印證證據(jù),較難規(guī)范管理.故在問題所述情況下,使用制式的收款收據(jù)(這里不是指財(cái)政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性收費(fèi)的專用收據(jù))更為規(guī)范和簡便,也較符合財(cái)務(wù)管理要求.

實(shí)踐中,不少地方都明文規(guī)定此類收付需使用統(tǒng)一規(guī)制的收款收據(jù),禁止使用白條.如浙江省稅務(wù)機(jī)關(guān)曾發(fā)文規(guī)定:"凡我省境內(nèi)所有企業(yè)發(fā)生非經(jīng)營性款項(xiàng)收付時(shí),包括企業(yè)內(nèi)部收付款往來及企業(yè)與企業(yè)之間非經(jīng)營性業(yè)務(wù)往來款項(xiàng),均須使用統(tǒng)一的收款收據(jù)……嚴(yán)禁使用白條或社會(huì)上自印的收款收據(jù)."這主要出于稅收征管方面的考慮.綜合而言,筆者建議在問題所述情況下使用符合規(guī)制的收款收據(jù).[page]

另據(jù)了解,有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出于征管考慮,要求租賃業(yè)務(wù)中出租方收取保證金時(shí),要開具正式發(fā)票并納稅,待退還保證金時(shí)可以開紅字發(fā)票沖減收入.建議就此問題咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門.