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王麗新

人頭攢動(dòng)的售樓處、蓋滿“售罄”印戳的銷控表、單盤勁銷2000套的海報(bào)、取消3個(gè)點(diǎn)折扣的預(yù)告……這是“陽春三月”地產(chǎn)從業(yè)者的朋友圈的熱鬧。

近日，北京、南京、蘇州、昆明等地多個(gè)樓盤“喊話”或已經(jīng)變相漲價(jià)，取消折扣、不再送車位、全線上調(diào)銷售均價(jià)等聲音不絕于耳。盡管相對2月份CPI的漲幅來說，部分開發(fā)商下發(fā)到樓盤的漲價(jià)函算不得激進(jìn)，但在時(shí)下的市場環(huán)境中，上市房企盲目漲價(jià)心態(tài)并不可取。

當(dāng)然，樓市確實(shí)在復(fù)蘇。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè)，比上月分別增加19個(gè)和27個(gè)。另據(jù)中信建投研報(bào)顯示，TOP20、TOP50、TOP100房企的2月份銷售額同比增速分別為134%、113%、98%。

多地樓盤提價(jià)的背后邏輯亦是基于樓市復(fù)蘇，但這并不意味著房地產(chǎn)市場進(jìn)入“全面上行”通道。部分核心一、二線城市房產(chǎn)交易活躍度提升，主要是房貸利率下調(diào)、降低首付比例等政策持續(xù)得到優(yōu)化，彼時(shí)釋放的利好信號(hào)正逐漸傳導(dǎo)至市場端，轉(zhuǎn)化為此時(shí)的實(shí)際成交量。還有一個(gè)現(xiàn)象值得長期關(guān)注，多數(shù)三、四線城市購房者觀望情緒依舊濃厚，當(dāng)?shù)厥袌鋈晕醋叱觥皺M盤”階段。

基于此，筆者認(rèn)為，當(dāng)下樓市總體趨穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)性特征明顯。“一房難求”與“鮮有問津”的樓盤同現(xiàn)，局部復(fù)蘇不意味著全面回暖。更重要的是，“房住不炒”理念已深入人心，2022年商品住宅銷售額同比下挫超26%，房價(jià)單邊看漲時(shí)代早已結(jié)束，行業(yè)增速明顯放緩，購房者日趨理性。

在如此淡市中出現(xiàn)“旺銷”現(xiàn)象，房企一味盲目跟風(fēng)漲價(jià)并非解困良藥，亦不是發(fā)展的長久之計(jì)。相反，急迫漲價(jià)可能會(huì)錯(cuò)失最優(yōu)去化窗口期，讓企業(yè)現(xiàn)金回流能力再度受挫，陷入被動(dòng)。此時(shí)，房企更應(yīng)冷靜應(yīng)對，甚至需警惕踏錯(cuò)銷售節(jié)點(diǎn)而可能引發(fā)的反噬之痛。

首先，市場仍存不確定性。一方面，累積需求的扎堆釋放，能否持久有待觀察。另一方面，在長期的觀望情緒和房地產(chǎn)市場調(diào)整背景下，購房者的信心還未完全恢復(fù)。當(dāng)下真正的交易主力來自于性價(jià)比高的項(xiàng)目，價(jià)格仍舊是觸動(dòng)購房者敏感神經(jīng)的關(guān)鍵要素，漲價(jià)有可能嚇退部分購房者。再者，投資端土地市場仍未全面回溫，今年前兩個(gè)月，全國房企拿地排行十強(qiáng)名單上，華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等國企央企占據(jù)七席，民企拿地意愿依舊低迷。

其次，縮表出清仍在繼續(xù)。對房企而言，償債高峰還未翻過去，不盡快恢復(fù)經(jīng)營造血能力仍存違約風(fēng)險(xiǎn)，加快推貨、提升去化率，走量搶收仍是頭等大事。筆者建議，房企要穩(wěn)住心態(tài)，因地制宜、因企施策地靈活調(diào)整銷售和定價(jià)策略，豐盈現(xiàn)金流還債保住信用體系，做好“保交樓”工作穩(wěn)住客戶滿意度……要護(hù)住在房地產(chǎn)下半場謀發(fā)展的“火種”。

整體而言，房企要深刻認(rèn)識(shí)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍然是主基調(diào)，應(yīng)以回籠資金為第一要?jiǎng)?wù)。搶收回流的現(xiàn)金，無論是用于建立自身穩(wěn)健發(fā)展的財(cái)務(wù)“防火墻”，還是抓住時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)換倉去投更好的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和彎道超車，皆應(yīng)著力于探索新商業(yè)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

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