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最新:超七成地塊以底價成交!利好購房者后,廣州第三輪土拍也在利好房企
2022-10-11 05:49:10 來源:銀柿財經 編輯:

10月10日,廣州第三批集中供地結束,土拍行情依然冰火兩重天。此次共出讓18宗地塊,最終有2宗溢價成交,13宗底價成交,3宗流拍,共攬金479億。

從成交體量上看,本輪土拍的成交規模為今年以來之最,土地出讓金較二輪上升129%;從成交熱度上看,廣州本輪的土地成交較為平靜,三批次土地溢價率僅為0.5%,低于二輪的6.55%;從拿地企業來看,地塊均由國央企和地方國企競得,本次無民企參與。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙分析道。

但從供地質量和土拍規則的放寬可以看出,官方仍在努力利好房企、穩樓市。


(資料圖片)

優質地塊+部分降價,擴大房企利潤空間

本輪集中供地的一大特征是優質地塊應掛盡掛,不僅海珠區、荔灣區等中心城區一口氣拿出多宗靚地,外圍區也掛出了各自區域內的壓箱底“好貨”。

溢價成交的兩宗地塊就在海珠區,為廣州大道南788號一期AH031525地塊與洛溪橋西側AH101728地塊,分別被保利、中國鐵建以13.57億元、16.42億元摘得,溢價率為11.51%與6.49%。前者經過15輪激烈競價,最終被保利拿下,總價13.57億元,成交樓面價為48395元/㎡,后者則溢價9000萬元,熱度也不低。

荔灣區則產生了此次土拍的“地王”——芳村大道南以東地塊,該地塊鄰近珠江,位置優越,為商住用地,總體量97.96萬㎡,總地價達187.6億元最終由中信泰富和中船聯手拿下,雖以底價成交,總價也仍然是“地王”級別。

其他區域雖然地段不夠核心,但官方對地價也有所降低,以擴大房企的利潤空間。比如天河區的育新街地塊,上一輪流拍后,此次降價3.75億元,由中建拍得;白云區的小坪村地塊讓利將近3億。增城、南沙、花都、從化等外圍區的地塊樓面價則均無破萬,基本都以底價成交。

土拍規則再放松,降低房企拿地成本

廣州從今年第二輪土拍開始,多數地塊取消“競自持”規則,大大降低房企拿地門檻。第三輪土拍讓利程度進一步升級,所有地塊采取“限地價+搖號”規則。

取消“競自持”,意味著一旦拍到封頂價(即溢價達到15%),即可進入搖號環節,這能極大程度上刺激房企的拿地積極性。

廣州市房協相關負責人在接受媒體采訪時解釋道,在原來“競自持”環節,房企需自持租賃性住房,持有年限與土地出讓年限一致,不得分割處分,抵押、轉讓須與本項目全部自持租賃住房整體一并辦理。自持部分資產不得像商品房一樣出售,只能對外出租,這在無疑中增加了房企的拿地成本。如今,地塊進入搖號環節后,所有房企的拿地幾率一樣,這能讓更多不同房企摘下地塊,也讓市場均衡發展,實現“穩樓市”目的。

恒大足球場由廣州城投接盤,拿地已不見民企身影

從第一輪到第三輪,國企始終是絕對“主角”。而官方為了刺激更多房企入場,也一直嘗試著做各種努力。

但民企從謹慎拿地,到如今連身影都難覓。民企的“爛尾”項目也全靠國企接盤。在此次供地中,原來規劃為恒大足球場的地塊也被重新拿出來出讓,該地塊名稱為番禺區謝村居住及商務商業地塊(不含產業地),計容面積為657300平方米,起始總價31.55億元。廣州市城毅房地產開發有限公司(廣州城投)以底價摘得該地塊,樓面價為4800.47元/㎡。

橫向對比來看,廣州第三批集中土拍在一線城市的三批次土拍中也顯得不盡人意,不及其他三個一線城市的表現。王小嬙表示,與其他3個一線城市地塊全部成交的情況相比,廣州此次土拍溢價率墊底,流拍率居首;雖然其他三城競得企業也以國央企為主,但均有民企參與

在廣州當地房地產研究機構看來,目前,雖然政策層面持續改善,但是市場信心仍然不足,民營房企在資金持續承壓背景下,拿地積極性明顯下降。

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