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近期發布的諸多數據都在指向，2022年中國房地產市場迎來明顯拐點。

在國家統計局1月17日發布的2022年全年房地產開發和銷售情況數據上，得到更為直白的體現。

進入“雙十三”時代

從銷售數據來看，2022年全國商品房銷售面積13.58億平，同比下降24.3%，創近7年來的新低；商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%，創近6年來的新低。

中原地產首席分析師張大偉表示，中國房地產市場成交量將很難再出現2021年的“雙十八”(18萬億元、18億平方米)歷史高峰。未來中國房地產市場規模將在“雙十三”(13萬億元、13億平方米)周圍波動。

此外，去年房地產多項指標均在下滑。在全房地產開發投資方面，2022年全年開發投資額13.29萬億元，同比下降10.0%；土地出讓下滑53.4%、新開工下滑39.4%，均是年度最大的跌幅。

在房地產開發企業到位資金方面，去年全年到位資金為14.90萬億元，同比下降25.9%，反映出行業流動性仍然處于相對緊張的局面。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，由于2022年房價持續下跌、買房動力不足，資金鏈緊張等，金融機構紓困地產的意愿不足，因為資產價格沒到底，也擔心風險。于是，開發商不得不降價促銷，而且力度越來越大。由此，形成了供需兩端相互弱化的循環，導致行業全鏈條下滑。

對于房地產市場未來走勢預期，李宇嘉認為，當下，關鍵是穩定房價，房價不穩，不僅是居民不愿意買房，而且金融機構也不愿意介入，不愿意參與收并購、紓困。近期政策加力很明顯，包括利率不設下限對沖房價下跌預期，鼓勵需求入市。

2023年上半年，處于疫后休養生息、修復預期、穩定基本面的時期，預計量價還在繼續下跌，但在2022年低基數的基礎上，跌幅或許收窄。下半年，量價和預期將逐步企穩。

2023年房地產會如何？

不得不承認的是，一方面，伴隨著市場規模迅速回落，房地產市場很難再現高速增長的階段；

但另一方面，隨著我國城市化進程進入新階段，房地產的支柱產業屬性，以及政策端的企穩帶動，房地產市場將逐步回歸至平穩發展的時期。

今日，在國新辦舉行的2022年國民經濟運行情況發布會上，國家統計局局長康義表示，通過相關測算，房地產及相關行業占經濟總量的比重為13%、14%左右。

“2022年，房地產行業增加值下降5.1%，固定資產投資5.1%的增速不是太高，最主要是受房地產業拖累，房地產開發投資下降10%，下拉固定資產投資2.5個百分點?！笨盗x介紹了2022年房地產的情況。

但他初步判斷，2023年房地產對整個經濟的拖累不會比2022年大。

2023年房地產形勢如何？同日召開的全國住房和城鄉建設工作會議有著非常明確的指導意義。

會議強調，2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年。全系統要在穩中開好局、在進上下功夫，推動住房和城鄉建設事業高質量發展邁出新步伐，重點抓好十二個方面工作。

●以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產市場平穩健康發展

●以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題

●以實施城市更新行動為抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市

●以深化城市管理改革為動力，提高城市科學化、精細化、智能化管理水平

●以提升現代生活條件為目標，建設宜居宜業的美麗村鎮

●以建筑業工業化、數字化、綠色化為方向，不斷提升建筑品質

●以彰顯地域特征、民族特色和時代風貌為核心，加強城鄉歷史文化保護傳承

●以協同推進降碳、減污、擴綠為路徑，切實推動城鄉建設綠色低碳發展

●以健全風險防控機制為關鍵，堅決守住城鄉建設領域安全底線

●以制度創新和科技創新為引擎，激發住房和城鄉建設事業高質量發展動力活力

●以加強國際交流合作為載體，持續為世界人居領域發展作貢獻

●以自我革命精神為引領，全面加強黨的建設

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對于會議重點要求，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析表示，供需兩端政策有望進一步改善，需求端強調“精準施策”，企業端側重防范化解風險。

在需求端，一方面強調毫不動搖堅持“房住不炒”定位，另一方面強調“精準施策”，再次明確要增強政策的精準性協調性，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心。

保交樓方面，資金規模有望加大，落地速度或加快，會議強調有條件的地方可以實行現房銷售。

對于房企端，會議明確提到“一頭”抓出險房企、“一頭”抓優質房企，在出險房企方面，將側重幫助企業自救和依法依規處置破產、追責等。

此外，加快完善住房保障體系，加快解決住房困難問題，保租房覆蓋面積有望擴大。城市更新是城市高質量發展的重要推手，未來發展模式的廣度和深度將不斷拓展。

李宇嘉表示，2023年，一邊要穩定樓市，一邊要紓困企業，一邊要保交樓。這三項工作，目前都面臨著巨大的挑戰。

他預計，若疫情感染高峰能在一季度褪去，積極紓困或許在二季度產生效應，即熱點城市交易量開始企穩并慢慢回升，并在下半年帶動都市圈周圍城市好轉。不過，由于樓市和經濟基本面較弱，2023 年房地產市場大概率呈現弱復蘇，不太可能出現大幅度反彈，特別是房價反彈。

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