其次，是繼續(xù)補(bǔ)充一些關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的思考的。

有人問到底怎么給萬科估值？以港股萬科企業(yè)為例，當(dāng)前（2023年4月6日收盤）的市值是1432億港幣，按照當(dāng)前的匯率（0.8756）換算，相當(dāng)于大約1250億人民幣的市值，這個價格已經(jīng)是按照破產(chǎn)的公司來估值了。

當(dāng)然，說破產(chǎn)有點開玩笑。

【資料圖】

實際上，當(dāng)前就看你是相信萬科未來仍然是桌上的玩家還是會被T出局，反正10萬億+的市場就擺在這里，現(xiàn)在的分歧是萬科未來有沒有能力上桌。

龍頭集中已經(jīng)是確定了的事情，后面的公司已經(jīng)沒有機(jī)會參與了，就看你相不相信前五的玩家里面有萬科，只要你相信這個，那么怎么算都是便宜的。

因為萬科這兩年踏錯了一些節(jié)奏，市場對萬科的管理層不太信任。萬科在堅決地轉(zhuǎn)型，華潤的商業(yè)地產(chǎn)是歷史的積累，保利在堅決地加住開的杠桿，這玩意到底誰對，目前無法證偽。

市場更看重短期的利潤，保利加杠桿，1-2年就會體現(xiàn)在報表上面，萬科堅決縮表，那未來兩年報表一定不好看。

至于更長期，以大A機(jī)構(gòu)和散戶的尿性，鬼才關(guān)注這個。

萬科布局經(jīng)營業(yè)務(wù)，是一個超級漫長的過程，和住開業(yè)務(wù)1-2年就會體現(xiàn)在報表上面不同，這東西產(chǎn)生價值非常緩慢，但是接近于永續(xù)性，因此如果萬科的經(jīng)營業(yè)務(wù)未來逐漸開始穩(wěn)定地貢獻(xiàn)利潤的話，那么這塊的資產(chǎn)就需要重新估值。

補(bǔ)充這些。

$萬科A(SZ000002)$$保利發(fā)展(SH600048)$$招商蛇口(SZ001979)$#李蓓稱地產(chǎn)存在“十年一遇級別”機(jī)會#@今日話題

原創(chuàng)首發(fā) | 菜頭日記（ID: CT600519)

作者 | 菜頭

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