（2023年7月9日）2023年，伴隨著各類企業轉型升級、產業園REITs上市通路大開，產業園區賽道愈加熱鬧。

更多主體參與探索和實踐的當下，產業園區行業在運營理念及發展模式上日益精細化，開發商也在經營過程中進一步提升了對市場和政策的敏銳度。

2022年末的中央經濟工作會議上，產業園區基礎設施已在重點支持之列。

熱度背后，產業地產入局玩家們已來到行業轉折點；自2021年6月起，已有多單產業園REITs完成上市發行，此類基礎設施REITs項目也持續受到市場關注。

今年6月底，中金湖北科投光谷產業園封閉式基礎設施證券投資基金在上交所完成上市，加上這宗項目，產業園REITs家族已擴充至9支，成為公募REITs市場數量最多的類別品種。

值得注意的是，完成上市的項目主要來自一二線城市高新區，目前披露的2023年一季度業績表現上，市場也捕捉到了項目的分化態勢。

其中受外界討論最多的，就是華安張江光大園REIT。

于2023年一季度，該項目收入1604萬元，凈利潤虧損1177萬元，成為27只公募REITs中唯一虧損項目。據該項目負責人表示，虧損是因為2022年末一個大租戶到期后沒有續租，導致收入下滑。

值得注意的是，此前5月中旬的OPPO哲庫科技解散事件，影響到華安張江光大園REIT的市場表現；由于華安張江光大園REIT擴募資產張潤大廈為哲庫科技于上海的辦公室，該企業的解散也導致張江REIT在該時間段內二級市場的價格有所下跌。

此外，建信中關村產業園REIT的收入與凈利潤也出現環比下降趨勢。單從出租率這一角度來看，建信中關村產業園REIT出租率較低，僅有68.47%。

從中不難看出，建信中關村產業園REIT與華安張江光大園REIT一季度業績上的下降，均與出租率、項目空置率有關。

但對比來看，華安張江光大園REIT是由于最大租戶到期沒有選擇續租，導致報告期內空置率上升；建信中關村產業園REIT則是因為去年租戶集中退租，導致出租率下降。

資料顯示，建信中關村產業園REIT空置率較高的資產主要為北京市海淀區中關村軟件園內的孵化加速器項目，空置面積涉及孵化器3、4層。

另悉，博時招商蛇口產業園REIT在一季度出租率也有所下降，報告中還顯示，該項目于1、2月項目出租率探底，處于基金成立以來最低谷，而3月進入恢復期的爬升通道，短期內仍將承壓。

縱觀今年產業園區類REITs項目，因市場大環境或突發事件影響，部分項目出租率呈下行趨勢，這也間接導致市場預期有所波動。

2023年下半年，產業園REITs項目仍需繼續成長，而產業園區業態也將面臨時代的挑戰與機遇，迎來新一輪發展突圍；如何改善易受影響的出租率、空置率，建立更成熟穩定的產業生態圈，也將是業內需解決的重點課題。

8月7-10日，觀點機構將繼續在海南舉辦2023博鰲房地產論壇及系列活動，博鰲產業科技大會亦將如期舉行，這里有眾多重量級行業嘉賓，探尋產業、資本的未來融合。

關鍵詞：