21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者孔海麗上海報道

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8月4日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會”上海場現(xiàn)場，中指研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究》報告。

報告通過對房地產(chǎn)“新勢力”的研究，展望行業(yè)的發(fā)展趨勢，分析“新勢力”對房地產(chǎn)市場帶來的沖擊及未來市場格局的變化，在行業(yè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時期，用豐富的數(shù)據(jù)和詳實的案例，給出觀察和判斷，以供行業(yè)參考。

其中，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的新玩家，報告指出，房地產(chǎn)代建企業(yè)存在較多發(fā)展機(jī)遇。

代建的三種模式

近年來，代建政策具體內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾個層面。其一，完善代建企業(yè)名單庫。如昆山市為代建企業(yè)名錄庫擴(kuò)容，新增代建企業(yè)。其二，頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場發(fā)展需求，利于投資項目的高質(zhì)效達(dá)成。如濟(jì)南市新增投資項目代建制管理辦法，更加規(guī)范代建相關(guān)制度;東莞市頒布政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法，提升政府投資項目效益。其三，明確代建工作流程及相關(guān)細(xì)則，進(jìn)一步提高區(qū)域代建管理標(biāo)準(zhǔn)化水平。如廈門市頒布《代建工作規(guī)程》，該規(guī)程填補(bǔ)了國內(nèi)綜合性代建管理地方標(biāo)準(zhǔn)的空白;東莞市頒布項目代建管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率計提辦法，明確代建費(fèi)率計算辦法。

按照委托方性質(zhì)來劃分業(yè)務(wù)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)代建可分為政府代建、商業(yè)代建與資本代建三類。

商業(yè)代建一般由非政府類、非金融機(jī)構(gòu)類委托方委托，代建方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和銷售，委托方大多數(shù)為中小企業(yè)。商業(yè)代建可分為兩種類型:高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建和股權(quán)式代建。高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建，企業(yè)接受委托對地塊進(jìn)行開發(fā)，承擔(dān)開發(fā)全程任務(wù)，企業(yè)通過管理及品牌的輸出于項目完成后獲取一定比例的代建費(fèi)；在股權(quán)式代建模式中，企業(yè)在開發(fā)項目中只占小部分股權(quán)，但仍進(jìn)行操盤，通過輸出管理和品牌，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。

資本代建中，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經(jīng)濟(jì)主體，且可能并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會相應(yīng)增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。資本代建的一大目標(biāo)客戶群為各類專業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)擁有財富端募集資金的優(yōu)勢，但是缺乏項目操盤經(jīng)驗，或者沒有操盤團(tuán)隊。代建企業(yè)可以為其提供從前期開發(fā)咨詢、拿地至房產(chǎn)開發(fā)的全案服務(wù)，助力金融機(jī)構(gòu)實現(xiàn)高效投資。

政府代建是我國房地產(chǎn)代建行業(yè)的起源，也是當(dāng)前存在的發(fā)展時間最長的代建模式。政府代建模式下的項目可歸納為政府發(fā)起，雖不直接參與項目的實施，但通常服務(wù)于社會公益的項目，如博物館、體育館、城市廣場、學(xué)校、醫(yī)院、保障性住房等。參與政府性代建的企業(yè)以政府主導(dǎo)型房企和區(qū)域性龍頭企業(yè)為主。代建作為新興領(lǐng)域，規(guī)范政策陸續(xù)出臺，為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。從發(fā)布城市來看，相關(guān)政策目前主要來自存量市場和城市更新需求較多的城市，如深圳市和東莞市2022年全年均發(fā)布代建相關(guān)政策2個。從涉及領(lǐng)域來看，當(dāng)前代建政策與政府代建相關(guān)，尚未有商業(yè)代建相關(guān)政策出臺。

代建規(guī)模快速增長

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，同比增長11.3%，依舊保持著較快的增長速度。

2022年，代建新簽約規(guī)模增速遠(yuǎn)高于全國商品房銷售面積和百強(qiáng)企業(yè)銷售面積增速。當(dāng)年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，全國商品房銷售面積大幅下降24.3%;根據(jù)《2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》，2022年百強(qiáng)企業(yè)銷售面積同比下降36.2%。在此背景下，代建依舊保持高于10%的增速，充分表明其發(fā)展軌跡呈現(xiàn)出更好的抗周期性。

與此同時，市場集中度較高，TOP5企業(yè)市場份額近60%。從代建新簽約項目建筑面積來看，估計2022年TOP5企業(yè)所占市場份額為58.6%，較2021年上升5.4個百分點，行業(yè)集中度仍然較高。2022年，入局代建領(lǐng)域的企業(yè)持續(xù)增多，導(dǎo)致行業(yè)競爭加劇，頭部企業(yè)為獲得領(lǐng)先優(yōu)勢加速發(fā)展，通過探索“項目紓困”、資本代建等新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式和尋求在產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等新賽道突破獲取大量項目。

新形勢提供了廣闊的代建機(jī)遇

報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展形勢為代建業(yè)務(wù)提供了廣闊的發(fā)展機(jī)遇。在傳統(tǒng)的開發(fā)項目代建之外，房地產(chǎn)及代建企業(yè)可通過參與政府代建、與城投公司合作、助力項目紓困等方式拓展代建業(yè)務(wù)。其中，政府代建需求巨大。保障性住房、老舊小區(qū)改造等均為政府代建提供了廣闊的空間。具體來看，“十四五”期間，全國計劃籌建保租房870萬套(間)，其中2021、2022年全國已建設(shè)籌集保障性租賃住房約360萬套(間)，2023年計劃新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房和棚改安置住房360萬套(間)。“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保租房650萬套(間)；40個重點城市之外，另有40余個城市公布了“十四五”期間保租房籌集計劃，共約135萬套(間)。

二則，地方城投托底拿地，為代建提供更多機(jī)會。2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中，地方國資有82個，是2021年的近3倍，合計拿地規(guī)劃建面1.1億平方米。托底拿地為房地產(chǎn)代建提供了新發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)代建企業(yè)為地方國資代建，擴(kuò)寬業(yè)務(wù)空間。另外，城投拿地項目入市率較低，開發(fā)能力不足，需要代建盤活。截至2023年5月，2021年兩集中地塊中，央國企項目入市率為68.3%、民企為57.9%、混合所有企業(yè)為88.2%，而地方國資入市率僅27.9%。2022年地方國資拿地力度逐批增加，拿地宗數(shù)及拿地金額占比均超四成，但項目入市率不足10%。2022年以來地方城投公司托底拿地明顯，且拿地后入市率較低，尚未入市的土地為代建企業(yè)參與項目開發(fā)提供更多機(jī)遇。

三則，“項目紓困”為資本代建提供更多機(jī)遇。2021年下半年以來，房企債務(wù)違約、項目延遲交付等問題頻發(fā)，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，“項目紓困”為房地產(chǎn)代建提供了更多空間；另一方面，當(dāng)前“項目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機(jī)構(gòu)和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機(jī)構(gòu)入局，又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗。

代建企業(yè)也可以選擇為拿地的科技型企業(yè)提供代建服務(wù)。字節(jié)跳動、阿里、華為、京東、小米等科技龍頭企業(yè)近年在土地市場上均有拿地，用途包括總部基地、研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)、員工住宅等。房企及代建企業(yè)可憑自身專業(yè)能力參與建設(shè)。

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