2023年8月18日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（「龍湖集團(tuán)」或「集團(tuán)」，港交所股份代號：960）公布其截至2023年6月30日止半年業(yè)績。

2023年上半年，作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)加速出清，各地調(diào)控政策密集出臺，促需求、穩(wěn)預(yù)期、助融資，以促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，面臨多重挑戰(zhàn)，龍湖集團(tuán)始終堅(jiān)守戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，2023年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤同比增長0.6%。

1-6月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤80.6億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)65.9億元；毛利額實(shí)現(xiàn)139.0億元，毛利率為22.4%；核心稅后利潤率為12.6%，核心權(quán)益后利潤率為10.6%。

銷售穩(wěn)步增長，回款率穩(wěn)居高位

積極布局高能級城市，把握戰(zhàn)略主動性

隨著政策的回暖，行業(yè)正緩慢步入平穩(wěn)健康發(fā)展，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積為383.2萬平方米，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.3%。

龍湖上半年實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售同比增長15%至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業(yè)高位。分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達(dá)95%。

相較于規(guī)模，龍湖更加注重產(chǎn)品品質(zhì)。集團(tuán)上半年交付84個項(xiàng)目，6.2萬套房源，100%如期交付。同時，龍湖上線“云交付”、“交房即交證”等服務(wù)，“以新交心”不斷升級用戶體驗(yàn)，交付滿意度高達(dá)90%以上。

截至2023年6月底，集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，為未來集團(tuán)利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

集團(tuán)上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市。新增土地儲備總建筑面積為257萬平方米，權(quán)益面積為184萬平方米。

截至2023年6月底，本集團(tuán)的土地儲備合計(jì)達(dá)5489萬平方米，權(quán)益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域，且成本合理。

“1+2+2”協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)

經(jīng)營性利潤占比過半

“一個龍湖”生態(tài)體系之下，集團(tuán)已構(gòu)建開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，形成地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五大航道“1+2+2”的業(yè)務(wù)格局，布局清晰，聚焦協(xié)同。

2023年上半年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)122億元（不含稅），同比增長10.4%，經(jīng)營性利潤占比過半，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊上半年不含稅租金收入為人民幣63.3億元。商業(yè)投資、長租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

商業(yè)投資方面，上半年如期新增運(yùn)營5座商場，其中2座為輕資產(chǎn)，輕重并舉，持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。受益于消費(fèi)復(fù)蘇，以及龍湖商業(yè)持續(xù)在空間布局、品牌招商、營銷推廣等多方面的精進(jìn)創(chuàng)新，出租率穩(wěn)步修復(fù)，同店?duì)I業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。

截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場達(dá)81座，運(yùn)營總建面為762萬平方米（含車位總建筑面積為980萬平方米），整體出租率95.4%，合作品牌超6500家，戰(zhàn)略合作品牌超400家。

得益于行業(yè)利好政策的支持及精細(xì)化的運(yùn)營管理能力，集團(tuán)長租公寓品牌冠寓穩(wěn)步發(fā)展，累計(jì)已開業(yè)11.9萬間房源。冠寓在業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，精耕產(chǎn)品和服務(wù)，不斷升級租住體驗(yàn)，開業(yè)6個月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復(fù)合增長51%，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為人民幣58.4億元，同比增長13.0%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點(diǎn)。

憑借高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、多業(yè)態(tài)的服務(wù)能力，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長，期末總收入達(dá)66.7億元（合并抵消前），權(quán)益后利潤同比增長39%。其中，物管在管面積達(dá)3.5億平方米，客戶滿意度連續(xù)14年保持90%以上。商業(yè)運(yùn)營在管項(xiàng)目81個，在管面積762萬平方米。

龍湖集團(tuán)旗下的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，自去年品牌首發(fā)亮相以來，已經(jīng)快速成長為代建行業(yè)有力的競爭者。截至目前，龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目50余個，總建筑面積超900萬平方米，其中超90%的建管項(xiàng)目分布在核心的一、二線城市，以行業(yè)領(lǐng)先的綜合實(shí)力，持續(xù)助力智慧城市營造，賦能未來城市發(fā)展。

平均融資成本4.26%保持低位

財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全

無論市場起伏跌宕，龍湖始終嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)管理紀(jì)律，堅(jiān)決控制債務(wù)規(guī)模及外債敞口、堅(jiān)決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。

截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；平均借貸成本為4.26%，保持行業(yè)低位；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均貸款年限為7.19年，進(jìn)一步拉長；凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，創(chuàng)近五年新低，并連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

為規(guī)避匯兌風(fēng)險，龍湖集團(tuán)外幣借款保持較低占比，并輔以一定比例的匯率掉期，總借貸中約78.4%以人民幣計(jì)值，21.6%以外幣計(jì)值。綜合借貸中，約人民幣678.4億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（視貸款期而定）計(jì)息，其余借貸則按浮動利率計(jì)息。截至2023年6月底，固定利率債務(wù)占總債務(wù)的比例為33%。

集團(tuán)持續(xù)獲資本市場穩(wěn)定評級認(rèn)可。其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。

憑借穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)，龍湖連續(xù)13年榮登“福布斯全球上市公司2000強(qiáng)”，位列最新榜單第306位；連續(xù)三年入選《財(cái)富》世界500強(qiáng)，最新排名躍升至第402位，是上榜的境內(nèi)房企中排名提升最快的公司。

堅(jiān)守善待初心

踐行社會責(zé)任

在業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的同時，龍湖亦不忘堅(jiān)持“善待”底色，履行企業(yè)公民責(zé)任，貢獻(xiàn)社會價值。

以“善待你一生”為出發(fā)點(diǎn)，龍湖公益基金會在“一老一小”、鄉(xiāng)村振興、助學(xué)興教等領(lǐng)域，開展各項(xiàng)幫扶計(jì)劃。截至目前，龍湖公益基金會已開展了諸多項(xiàng)目，持續(xù)支持抗疫救災(zāi)及高校合作，累計(jì)幫扶超181萬人。龍湖集團(tuán)及創(chuàng)始人、龍湖公益基金會已累計(jì)捐贈近19億元。

與此同時，龍湖高度重視國家“雙碳”戰(zhàn)略，現(xiàn)已公布到2030年單位面積碳排放強(qiáng)度降低15%的減碳目標(biāo)。截至年中，公司累計(jì)滿足綠建標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目超1.3億平方米，且新增項(xiàng)目100%推進(jìn)落實(shí)綠建標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)踐行低碳、綠色的可持續(xù)發(fā)展理念。

因在企業(yè)社會責(zé)任層面的突出表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)在可持續(xù)發(fā)展維度取得一系列評級：明晟MSCIESG評級BBB級、全球房地產(chǎn)可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)GRESB綠色三星級認(rèn)可、Sustainalytics“低風(fēng)險”評級，其風(fēng)險分?jǐn)?shù)進(jìn)一步降低至15.2分，目前為國內(nèi)房企最優(yōu)。

30周年善行致遠(yuǎn)

契合時代需求，聚焦高質(zhì)量發(fā)展

在開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，2023年下半年，集團(tuán)將繼續(xù)重點(diǎn)布局一二線核心城市，結(jié)合市場情況靈活調(diào)整推盤節(jié)奏。同時，集團(tuán)不斷迭代升級產(chǎn)品，推出云河頌、御湖境、青云闕、硯熙臺等全新產(chǎn)品系列，優(yōu)化產(chǎn)品質(zhì)量，精準(zhǔn)匹配客戶需求，力求在波動市場中把握機(jī)遇。

在項(xiàng)目投資維度上，龍湖集團(tuán)將繼續(xù)以銷定支，嚴(yán)守投資刻度，控制拿地成本、提高資金使用效率，精準(zhǔn)投資。

在運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊，約6座商業(yè)項(xiàng)目將于2023年下半年在北京、上海、濟(jì)南等城市開業(yè)。長租公寓未來也將隨著市場的需求精準(zhǔn)布局，穩(wěn)步推進(jìn)，在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量。以長租公寓“冠寓”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、活力街區(qū)“歡肆”組成的長租公寓業(yè)務(wù)四大產(chǎn)品線，未來將為更多用戶打造全新的租住及辦公生活體驗(yàn)。

在服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，擁有超20年物業(yè)服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的龍湖智創(chuàng)生活，持續(xù)以瓏之名、尊享、樂享、惠享四大住宅產(chǎn)品體系，服務(wù)更多業(yè)主，并通過辦公、商業(yè)、城市服務(wù)產(chǎn)品體系持續(xù)拓寬業(yè)務(wù)圍欄；龍湖龍智造將以龍智研策、龍智設(shè)計(jì)、龍智建管、龍智精工、千丁數(shù)科五大業(yè)務(wù)飛輪，協(xié)同驅(qū)動，為客戶提供定位策劃、虛擬建造、開發(fā)管理、城市更新、數(shù)字孿生等一站式、全業(yè)態(tài)、數(shù)字化的服務(wù)，也為智慧城市營造提供了全新的解法。

面對中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，龍湖將加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式：聚焦開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，發(fā)揮“1+2+2”航道協(xié)同效應(yīng)，令集團(tuán)利潤結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，非開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比增至過半。與此同時，穩(wěn)步壓降集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模，依靠各航道行活能力提升，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的內(nèi)生式增長，并持續(xù)優(yōu)化提升資產(chǎn)質(zhì)量，使得集團(tuán)未來整體發(fā)展更加穩(wěn)健、更可持續(xù)。

30歲的龍湖，步履穩(wěn)健，開放善變，但不變的是“善待”的初心，與“客戶至上”、“堅(jiān)守承諾”的底色。我們堅(jiān)信，經(jīng)歷了風(fēng)雨考驗(yàn)的龍湖，短期內(nèi)已具有抵御風(fēng)險的能力，中期保持高質(zhì)量增長的動力，長期具備可持續(xù)發(fā)展、穿越周期的內(nèi)力。

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