繼2021年8月專門發文強調城市更新行動中要防止大拆大建后，近日，住建部時隔兩年再度發文對城市更新行動予以規范。

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7月7日，住建部官方網站發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》（下稱《通知》），提出了堅持城市體檢先行、發揮規劃統籌作用、精細化城市設計引導、創新可持續實施模式和明確底線要求等五方面要求。

過去兩年間，住建部也曾多次部署城市更新相關工作，在專門強調防止大拆大建后，還于2021年11月在21個城市（區）開展了第一批城市更新試點工作，一年后總結經驗，發布了第一批城市更新行動可復制經驗做法清單。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，住建部此次專門出臺《通知》，是因為城市更新叫停大拆大建之后，從原來的“拆改留”到現在的“留改拆”實際上經歷了一個模式上的重大轉變，因此主管部門要在總結試點經驗的基礎上，形成一套規則傳達給地方。易居研究院研究總監嚴躍進也向記者表示，之前城市更新政策主要集中在防大拆、開展試點、經驗推廣等領域，《通知》顯示出住建部有序推進城市更新的工作思路更加遞進、更加成熟。

“體檢”先行，強調安全底線

近年來，在以大拆大建為主的棚改退潮后，小規模城市更新、老舊小區改造逐漸成為城市探索可持續發展的主要方向。“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，要加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能。黨的二十大報告也指出，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。

而《通知》也體現了城市更新思路的轉變。例如，城市體檢的重要性被置于首位，成為城市更新的前提。在城市體檢中，要求堅持目標導向，以產城融合、職住平衡、生態宜居等為目標，查找影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板弱項；堅持結果導向，把城市體檢發現的問題短板作為城市更新的重點，一體化推進城市體檢和城市更新工作。

又如，《通知》還強調統籌發展和安全，把安全發展理念貫穿城市更新工作各領域和全過程，加大城鎮危舊房屋改造和城市燃氣管道等老化更新改造力度，確保城市生命線安全，堅決守住安全底線。

對此李宇嘉解讀認為，堅持城市體檢先行、加強規劃引導，實際上就是要求根據體檢的結果發現短板弱項，再編制專項規劃、進行城市設計，這是一個非常自洽的邏輯。從二十大的精神來看，城市更新主要是一方面是盤活存量、補短板，打造宜居、安全、韌性城市，而不是繼續房地產主導的大拆大建；另一方面是共治共建共享，除了對物的更新以外，還要對人和機制進行更新，包括產權人、企業、政府等多方都要參與進來。因此，《通知》明確了底線和原則，即從“拆改留”到“留改拆”，以保留利用為主，進行漸進式的、小規模的改造。另外還強調了發展與安全，建立房屋全生命周期安全管理長效機制，因為在過去幾十年城市化高速發展之中，很多房屋已經進入“中老年”，可能會爆發一些問題。“所以要把安全問題作為底線和重點，不能放著重點不改，而去改一些其他的，只做錦上添花的事，而不去雪中送炭。”他說。

加大銀行信貸投入

嚴躍進則分析認為，《通知》明確了五個鼓勵內容，包括鼓勵土地用途兼容、建筑功能混合；鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續前提下，提供合理信貸支持；鼓勵企業依法合規盤活閑置低效存量資產；鼓勵有立法權的地方出臺地方性法規；鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造。這五個領域是后續突破政策、具有較大商業盈利空間的領域，涉及到土地用途、銀行信貸、企業存量盤活、地方立法、小規模改造等，具有非常強的實操性，也有助于降低土地和商業運營方面的成本。尤其是銀行未來在城市更新方面的信貸投放會加大，機構也要做好相關的接洽工作。

值得注意的是，近期住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行時，也談到了引導銀行對城市更新進行資金支持。倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、韌性、智慧城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。而葛海蛟也表示，將充分發揮中國銀行國際化、綜合化的優勢，積極參與住房和房地產、城市建設和更新、建筑業發展、開拓國際市場等住房城鄉建設領域重點工作。

除了外部融資支持外，此次會面中還提到未來要建立“房屋養老金”制度，也受到了輿論的關注。記者注意到，從去年開始，住建部已經多次提及要建立“房屋養老金”制度，不過資金方面的來源仍然在探索之中。例如，2023年4月寧波出臺新版“房屋養老金”管理辦法，對于補交物業專項維修資金的老舊小區給予財政補貼，以總層數在6層（含）以下的新建項目房屋為例，無電梯的每平方米交存標準為50元，對應的老舊小區每平方米只要交存30元就能給房子建“養老金”賬戶。另外，全國兩會期間也有代表委員建議未來可委托專業機構投資運營房屋養老金存量資金。

李宇嘉表示，近期各地相繼爆發因裝修產生的安全風險，與房屋本體質量隱患到了需要維護的時候有很大關系。但同時，我們既有的“房屋養老金”可能不足，比如很多小區物業維修基金不足，需要金融資源進一步支持，因此必須建立合理的商業模式、居民付費買服務的模式。

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