第一財經 作者：鄭娜

市場樂觀情緒在增加。

四大一線城市中，上海、廣州、深圳連夜發布樓市新政，回應市場關切，提振市場信心。

9月29日晚，上海率先全方位響應監管層對房地產業發展的新定調，六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)，對限購政策、住房信貸政策、稅費政策等進行了調整，《通知》自2024年10月1日起施行。

緊跟上海的步伐，廣州明確全面取消限購，成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市；同時，深圳也優化分區住房限購政策、將首套房最低首付比例調整至15%等。

業內認為，目前，全國范圍內的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位，限購政策也頗為寬松，但市場行情仍有提振，而一線城市的限購等政策調整就在于提振市場信心，吸引那些曾經無購房資格、但有購買力的人群。同時，一線城市的新政也意味著，當前樓市進入空前寬松的階段，為后續各地政策放松、市場持續回暖創造了較好的條件。

限購政策再優化

26日的中央政治局會議上提及，要回應群眾關切，調整住房限購政策。

廣州率先全面取消限購，政策明確，本次限購政策調整后，本廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。

稍晚些時候，深圳也發布新政，優化分區住房限購政策，規定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房；非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房等。同時，首套房最低首付比例調整為15%，二套房為20%。

上海的《通知》中也對限購政策進行了優化。具體來看，其一，縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限，從此前的“購房之日前連續繳納滿3年及以上”調減為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這有助于加快非滬籍居民購房資格的滿足，尤其是最近幾年新進入上海就業的人群將更快獲得購房資格，也有助于提振購房信心和激活購房潛力，持續加快“來滬工作-繳納社保-購房安家”的節奏。

上海中原地產市場分析師盧文曦提到，1年的時間非常短，尤其對于剛需買家而言，“上車”已經非常容易。“現在外環以外的成交占比大約在5-6成區間運行，也就是說大部分剛需產品在外環外。二者之間有非常高的契合度，可見這一政策是精準匹配供需關系。”

其二，《通知》提升了持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

盧文曦向記者表示，這一政策照顧到了部分改善群體，對于非滬籍家庭而言可以多買1套房子。過去非上海戶籍家庭的“房票”只有1張，無法釋放多買一套的需求。在當前信貸政策相當友好的背景下，這有利于激發這部分客群的購買欲。

此外，在首付比例下調方面，上海的本次政策也作出了詳細規定，顯著降低購房門檻和首付成本。具體來看，《通知》規定，首套房最低首付款比例降為15%，二套房降為25%；實行差異化政策區域的則降為20%。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應調整。

在盧文曦看來，當前將二套房首付比例下降一成，進一步降低購房門檻，對于改善需求者而言有較高吸引力。同時，9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號，未來降息可能性非常大，“降首付+降息”的組合可以有效降低月供壓力和置業總成本。

據測算，以購房者認購1000萬的房源為第二套住房為例，本次調整前，首付款約為350萬，在調整后則為250萬，減少了100萬元，減負效應明顯。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出當前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降。

十月樓市有望止跌企穩

本次新政中另一頗為市場關注的就是對增值稅的調整。《通知》規定，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅免征年限從5年調整為2年。

增值稅調整的政策自2021年年初，當時多部門聯合印發的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》明確，將增值稅征免年限從2年提高至5年。

58安居客研究院院長張波表示，這一條是市場非常期待的政策，大量的以舊換新需求市場現實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場盤活。

值得一提的是，《通知》還明確，及時取消普通住房標準和非普通住房標準。由于增值稅、個稅與普通住房標準掛鉤，該標準調整后，可以減輕交易環節稅費，有望顯著降低房東售房成本，起到交易潤滑的作用。

盧文曦表示，房東賣房需要繳納增值稅，不管是普宅還是非普宅，此前持有不滿5年，都要全額征稅；持有滿5年后，普通住宅免增值稅，非普通住宅收差額增值稅。同時，房東賣房還需要繳納個稅，普通住宅按成交金額1%、非普通住宅按2%收稅。

這也就意味著，普宅、非普宅標準取消后，上述稅費的繳納也將大幅減少。

若以一套非普通住宅買入時300萬元、現在交易價格為800萬，持有時間超過5年時計算，政策調整前，賣家需繳納約27.5萬元增值稅，個稅為16萬；調整后，增值稅為0，個稅為8萬元，整體減負35萬元。

業內認為，在交易環節上節省如此多成本，買賣雙方都會得到實惠，房價上的損失可以在交易中補回來，談判會順暢很多。二手房交易的順暢有助于置換需求持續穩定釋放。

盧文曦認為，“金九”市場期待很高，但受天氣和假期影響，導致前半段樓市表現不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。這次政策趕在節前落地，一方面落實中央有關房地產調控“止跌回穩”相關精神，另一方面，為上海樓市持續向上、向好發展起到鞏固作用。有助于轉變買賣雙方看淡市場的預期。

同時，監管層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產股出現漲停潮，樂觀情緒又開始回歸。某央企華中區域的市場負責人向記者透露，有客戶之前看148平方米的高層，股市賺錢之后直接看更大面積的洋房。

盧文曦表示，進一步優化的政策會釋放較多市場需求，黃金周的上海樓市表現值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情。

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