近日，自然資源部印發(fā)《關于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》(以下簡稱“意見”)。

《意見》從國土空間規(guī)劃、土地利用、耕地占補平衡等多個方面支持廣東進行探索，其中提出：支持廣東和大灣區(qū)統(tǒng)籌劃定生態(tài)保護紅線、永久基本農田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等三條控制線，合理優(yōu)化耕地、林地、建設用地等各類用地規(guī)模、布局和時序;創(chuàng)新耕地占補平衡制度，探索建立全國性的補充耕地指標跨區(qū)域交易機制。

對于像深圳這樣的建設用地相對短缺的城市而言，未來或將在更大的范疇內獲得土地統(tǒng)籌空間。自然資源部同時還特別提出，支持深圳深化自然資源領域改革探索，充分發(fā)揮深圳“雙區(qū)疊加”優(yōu)勢，并專門針對深圳列出了幾條與擴大土地自主管理權限、增加建設用地相關的探索事項。

作為經濟發(fā)達同時又是面積最小的一線城市，深圳坊間一直以來不乏擴容的猜想、建議，而此次關于土地資源規(guī)劃、利用的探索，對深圳而言或許是能夠更直接落地的經濟特區(qū)建立40周年“大禮包”。

多舉措增加建設用地

今年，深圳的房地產市場再度受到廣泛關注。中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的中國房價行情網《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數據顯示，今年上半年全國二手房價上漲中位數為2.2%左右，而深圳的二手房價相比去年年底上漲了14.37%。

在火爆的行情下，被稱作“新深八條”的調控政策在7月15日落地，新政包括升級限購條件、打擊假離婚、提高稅費標準等手段，深圳樓市迅速降溫，美聯物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀經濟報道記者介紹，從實際成交來看，7月下半個月比上半個月下跌了50%以上。

但在中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁看來，單壓需求端不是長久的辦法，必須從根上解決供應問題。

這也幾乎是深圳地產界人士的共識——無論是改善居住條件，還是穩(wěn)房價，最終要靠的是增加住房供應。這需要有足夠居住用地的支撐，而土地短缺正是深圳城市發(fā)展的一大掣肘。

深圳市域面積為1997平方公里，根據2005年出臺的《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，基本生態(tài)控制線范圍內的土地面積為974平方公里，占了總面積的接近一半。可開發(fā)的1000余平方公里范圍內，深圳劃定了不少于270平方公里的工業(yè)用地，剩下的土地還需要容納居住、商業(yè)服務、交通設施、公共服務設施等一系列城市功能。

在人口持續(xù)流入、人口結構年輕化的背景下，深圳的住房需求強勁，但居住用地供應卻顯得不足。今年4月，深圳住建局印發(fā)《住房發(fā)展2020年度實施計劃》，其中就提出，深圳居住用地占建設用地的22.6%，遠低于國家相關標準中25%-40%的下限，難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質提升要求。

目前，深圳已經在有意加大居住用地供給，2020年全市計劃供應居住用地293.2公頃，對比2019年計劃供應的150公頃增加了近一倍。

但如何增加和盤活更多的建設用地，仍是深圳需要解決的問題。此次自然資源部的《意見》單獨給深圳列出了一系列探索事項，包括：支持將國務院授權廣東省批準的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項，由廣東省委托深圳市批準;探索高度城市化地區(qū)公園綠地內的建設用地不納入城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模的管理新機制;探索通過出讓合同約定土地閑置費的收取標準，以及違約條件下收回建設用地使用權的可操作方法。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，這些都將有效增加深圳的建設用地規(guī)模。

“走出去”解決住房問題

關于穩(wěn)房價，深圳坊間還有一種呼吁：如果能夠騰挪一部分工業(yè)用地，改為居住用地，能夠有效緩解深圳的房價上漲問題。

但深圳大學中國經濟特區(qū)研究中心副主任袁易明向21世紀經濟報道記者表示，在深圳人口大量流入等因素下,即便通過工業(yè)用地釋放出了一定空間,抵消房價上漲的效應仍然會比較弱。從長遠來看，大都市圈化發(fā)展才是深圳解決居住問題的重要方式。

深圳市也表達了“都市圈城際住房合作”的意向。2018年，深圳發(fā)布的《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》就曾提出，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

今年4月28日，在深圳本地“民心橋”節(jié)目中，深圳市住房和建設局局長張學凡表示，在臨深片區(qū)、軌道交通便捷、公共配套完備的地方建設大型的安居社區(qū)，將是深圳接下來的一個選項，也是深圳正在著力謀劃的事情。

張學凡同時提到，幾年前深圳在做住房規(guī)劃的時候，關于解決住房用地瓶頸，就考慮到了臨深片區(qū)，但這涉及兩個城市，其中一個最大的問題是“占補平衡”(建設占用多少耕地，各地人民政府就應補充劃入多少數量和質量相當的耕地的行為)，目前深圳已經向廣東省提出了相應的政策申請。

此次《意見》明確提出：支持廣東探索建立省域內的建設用地交易機制;支持創(chuàng)新耕地占補平衡制度，探索建立全國性的補充耕地指標跨區(qū)域交易機制。

此外，廣東和大灣區(qū)將探索統(tǒng)籌優(yōu)化耕地、建設用地等各類用地的規(guī)模、布局和時序，這使得廣東、深圳將有望獲得更大的土地協(xié)調空間。

伴隨著“走出去”解決住房問題，深圳曾多次提到配套的軌道交通。2019年12月，深圳市委、市政府印發(fā)《建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的行動方案(2019-2025年)》，其中就提到，按TOD(以公共交通為導向的發(fā)展模式)理念在軌道交通沿線建設大型安居小區(qū)。

李宇嘉向記者表示，通過TOD的建設模式，地鐵上蓋安居房，使得深圳中心區(qū)和周圍區(qū)域的連通效率提升，實現職住間的高效通勤，這將是深圳未來解決住房問題的最好辦法。

關鍵詞： 深圳 土地政策