本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

郭廣昌在上海外灘又有大動(dòng)作。

2022年9月1日，備受關(guān)注的上海黃浦區(qū)福佑路地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目（下稱(chēng)“福佑路項(xiàng)目”）公示了實(shí)施主體，由豫園股份與螞蟻集團(tuán)聯(lián)合體共同拿下。

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與2021年上海城投、上海建工聯(lián)手拿下的豫園社區(qū)地塊和嘉里建設(shè)拿下的金陵路豫園站上蓋地塊相比，福佑路項(xiàng)目體量更大，也更接近黃浦江，堪稱(chēng)外灘的“王炸”地塊。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

早在2010年，復(fù)星國(guó)際創(chuàng)始人郭廣昌將目光盯上外灘，目前，復(fù)星國(guó)際持有上海BFC外灘金融中心100%股權(quán)，復(fù)星集團(tuán)總部也位于此。

豫園股份是復(fù)星國(guó)際快樂(lè)板塊旗下的商業(yè)平臺(tái)，而上述地塊在豫園和BFC外灘金融中心之間，西側(cè)還有豫園股份旗下項(xiàng)目豫園商城一、二、三期。這個(gè)項(xiàng)目對(duì)豫園股份意義重大，意味其連片開(kāi)發(fā)“大豫園片區(qū)”成為可能。

豫園股份表示，福佑路地塊向西貫通豫園商圈，向東連接起外灘，10萬(wàn)平方米的豫園商圈將蛻變?yōu)?00萬(wàn)平方米、包含商業(yè)、辦公、文化、旅游等多種功能的大豫園片區(qū)。

而作為浙江同鄉(xiāng)，這也是郭廣昌與馬云的又一次聯(lián)手。

浙商大佬抱團(tuán)拿下外灘地塊

外灘見(jiàn)證了昔日上海“十里洋場(chǎng)”的繁華，也是上海最有價(jià)值的區(qū)域之一。

福佑路項(xiàng)目占地面積達(dá)10.82萬(wàn)平方米。按照規(guī)劃，地上總建筑面積不超過(guò)17.85萬(wàn)平方米，地下總建筑面積不超過(guò)30.9萬(wàn)平方米。目前該項(xiàng)目成交價(jià)尚未對(duì)外披露，但與周邊地塊相比可推知一二。豫園社區(qū)地塊地上面積約5.77萬(wàn)平方米、總建筑面積約34萬(wàn)平方米，成交價(jià)176億元；金陵路豫園站上蓋地塊土地總面積約3.81萬(wàn)平方米、總建筑面積約19.85萬(wàn)平方米，總代價(jià)133.29億元。

不過(guò)，福佑路項(xiàng)目或許也是片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)難度最大的一塊地。首先，地塊內(nèi)包含大量極具海派風(fēng)格的石庫(kù)門(mén)里弄、新式里弄等建筑以及少量的街店和合院建筑，需要保護(hù)、保留歷史建筑總建面約9.86萬(wàn)平方米，占地上總建筑面積的55.24%。其次，該項(xiàng)目包含8宗地上地塊和8塊地下空間地塊。8宗地上地塊中涉宅用地3宗、商業(yè)和辦公用地5宗，除一宗辦公用地限高100米外，其余7宗地建筑高度均不得超過(guò)12米.

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，“該地屬于上海市中心的中心，土地價(jià)值高，在籍人員多，情況復(fù)雜，舊改不容易，成本肯定高。”而據(jù)市場(chǎng)傳聞，福佑路項(xiàng)目拆遷長(zhǎng)達(dá)近10年，投入的拆遷和資金成本或已超過(guò)500億元。

因此，項(xiàng)目遴選門(mén)檻極高，包括項(xiàng)目建設(shè)期間對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于120億元，項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過(guò)后五年內(nèi)對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于144億元，交地后6個(gè)月內(nèi)須開(kāi)工等頗為嚴(yán)苛的條件。

或許為了吞下這塊誘人但有點(diǎn)難啃的骨頭，郭廣昌拉來(lái)了馬云的螞蟻集團(tuán)，雙方出資比例尚未可知，但據(jù)了解，該項(xiàng)目將由豫園股份主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目建成后螞蟻將獲取約6萬(wàn)平方米的自持辦公物業(yè)，深化在上海的金融科技、區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)布局。

兩個(gè)浙商大佬的聯(lián)手拉高了福佑路項(xiàng)目的話(huà)題度。細(xì)數(shù)履歷可見(jiàn)二人頗有淵源，除了是浙江老鄉(xiāng)和同齡人外，兩人還是長(zhǎng)江商學(xué)院同學(xué)、太極愛(ài)好者。在社會(huì)活動(dòng)中，兩位的交集也甚多。在浙商總會(huì)，馬云為會(huì)長(zhǎng)，郭廣昌為創(chuàng)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)；而在神秘的泰山會(huì)中，馬云、郭廣昌均為成員；此外，二人還于2006年創(chuàng)立了另一商業(yè)組織“江南會(huì)”，該組織主要人員均為浙江有名的富豪。

郭廣昌的外灘情結(jié)

一座外灘，可以說(shuō)見(jiàn)證了半個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)史。

在這個(gè)東臨黃浦江，西接上海舊金融中心，北至蘇州河，全長(zhǎng)不到2公里的繁華片區(qū)里，曾匯聚了多位商界大佬。戴志康、潘石屹、宋衛(wèi)平、盧志強(qiáng)，及至接盤(pán)而來(lái)的孫宏斌、張玉良，都曾在此留下身影，大佬們躊躇滿(mǎn)志而來(lái)，最終因商海浮沉，鮮有人能真正駐足。

郭廣昌對(duì)外灘亦格外青睞。他曾在個(gè)人公眾號(hào)撰文回憶，“剛來(lái)上海上大學(xué)的時(shí)候，我一次來(lái)到了外灘，立即就被萬(wàn)國(guó)建筑群的氣勢(shì)所震撼。我當(dāng)時(shí)就有這么一個(gè)小小的愿望，假如以后能夠天天在外灘上班，該有多好。”

2017年，郭廣昌實(shí)現(xiàn)了這個(gè)愿望，復(fù)星集團(tuán)將總部搬到了BFC外灘金融中心。而后者，不僅是少年郭廣昌的夢(mèng)想，也是商界大佬郭廣昌曾經(jīng)志在必得的“白月光”，他為此還跟SOHO潘石屹對(duì)簿公堂。

“纏斗”數(shù)年，敗訴的SOHO中國(guó)退出，復(fù)星國(guó)際持有外灘8-1地塊的全部股權(quán)。但為了提高資產(chǎn)流動(dòng)性，郭廣昌又以53.3億元的價(jià)格將BFC50%的股權(quán)賣(mài)給了嘉興盛世神州穩(wěn)利投資合伙企業(yè)。2019年4月，這部分股權(quán)又被中融信托取得。

如今，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)12年，這宗于2010年出讓的上海灘“百億地塊”再次被復(fù)星國(guó)際全資持有，成為郭廣昌資本帝國(guó)里的又一枚“勛章”。

除了BFC，郭廣昌正在外灘打造他的“大豫園片區(qū)”。2001年,復(fù)星收購(gòu)豫園商城（豫園股份前身）。2017年，資產(chǎn)重組后的豫園股份啟動(dòng)豫園商圈的改造升級(jí)，2018年后披露希望打造“大豫園片區(qū)”的構(gòu)想。

這一構(gòu)想獲得政府的支持，今年7月，上海市黃浦區(qū)正式將深化“大豫園片區(qū)”建設(shè)納入下階段重點(diǎn)工作。根據(jù)福佑地塊的功能定位，該地塊將結(jié)合豫園老城廂打造獨(dú)具地域特色的商業(yè)文化旅游目的地和生活體驗(yàn)地，結(jié)合外灘金融集聚帶打造金融科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，實(shí)現(xiàn)地區(qū)的經(jīng)典延續(xù)和迭代復(fù)興。

而豫園股份控股股東復(fù)星國(guó)際聯(lián)席首席執(zhí)行官徐曉亮表示，福佑地塊是少有的毗鄰?fù)鉃┑南∪辟Y源，被很多人戲稱(chēng)為是上海的“傳家寶”。其更看重的是由福佑地塊串聯(lián)起的大豫園片區(qū)，其最大的寶藏是獨(dú)有的海派文化基因。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，拿下福佑地塊，將能推動(dòng)豫園股份多業(yè)態(tài)布局，補(bǔ)齊“大豫園片區(qū)”版圖中一塊至關(guān)重要的“拼圖”。

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