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廣州2022年第二輪“土拍”大秀如期而至 第二輪土拍發(fā)出什么信號
2022-07-19 08:58:45 來源:華爾街見聞 編輯:

7月18日,廣州2022年第二輪“土拍”大秀如期而至。

稍早前,北京、杭州、武漢、東莞、蘇州、青島、廈門等地今年第二輪“土拍”已陸續(xù)收官。

記者了解到,廣州此輪掛牌14宗涉宅用地,其中3宗流拍,3宗溢價,總成交金額超209億元。其中,天河區(qū)一“明星地塊”共有7家房企共同競爭,總計競拍超過54輪,溢價觸頂后直接進入搖號階段。央企保利一舉拿下3宗地塊,成為本輪“最大贏家”,越秀、廣州寶信等地方國企也斬獲頗豐。民企中僅廣州嘉達入場參拍。

圖源:中指研究院土拍規(guī)則變化激活房企積極性

經(jīng)過多家房企54輪競價鏖戰(zhàn),天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)觸頂81.19億元,溢價率15%。根據(jù)該宗地掛牌出讓公告中的成交原則,該地塊因觸及最高限制地價,將直接進入搖號環(huán)節(jié)。

圖源:該宗地掛牌出讓公告

據(jù)了解,廣州土拍市場上一次出現(xiàn)搖號地,還要追溯到2021年4月的首次集中供地。

有知情人士稱,保利、越秀、中海、華潤置地、珠海華發(fā)、珠江實業(yè)、廣州嘉達等房企將進入搖號階段。

圖源:廣州交易集團有限公司廣州公共資源交易中心官網(wǎng)

上述知情人士認(rèn)為,本輪土拍最大亮點在于,除海珠區(qū)一宗地塊仍保留“限地價+競自持+搖號”規(guī)則外,其余地塊均無競自持環(huán)節(jié),直接采用“限地價+搖號”方式。

“競自持,意味著開發(fā)商該部分的建面無法用于銷售,實際上提高了拿地成本,而取消競自持,相當(dāng)于給企業(yè)減負了。”該人士說。

對此,克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析稱,“對于開發(fā)商來說,取消競自持環(huán)節(jié),意味著成本降低而盈利空間增大,必然會提升拍地的積極性。”

規(guī)模再次縮小土地質(zhì)量提升

記者觀察發(fā)現(xiàn),本輪土拍共有14宗地塊掛牌,建筑總面積146.58萬平方米,起拍總價約253億元。這是廣州近五輪土拍中,規(guī)模最小的一次。

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會研究認(rèn)為,掛牌數(shù)量減少,并不代表土拍遇冷,而是集中供地逐步完善的體現(xiàn)。本輪雖掛牌數(shù)量減少,但放出了質(zhì)量上乘、價值可觀的地塊,這有利于房企集中資金,拿下心儀地塊,保障后續(xù)市場的供應(yīng)穩(wěn)定。

“去年前兩輪土拍,雖然都一次性上架48宗地塊,但由于間隔時間短,房企現(xiàn)金流承壓,導(dǎo)致成交率從87.5%驟降至47.9%。從去年第三輪開始,掛牌量明顯減少,但土地質(zhì)量較好,成交率已有明顯提升。”廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會相關(guān)人士分析道。

從地塊分布來看,本輪土拍的14宗地共涉及天河、海珠、荔灣、白云、黃埔、花都、南沙、增城等區(qū)。其中,天河有2宗地塊掛牌。據(jù)了解,天河區(qū)上一次有土地掛牌出讓,還是2020年的奧體公園北側(cè)地塊。海珠區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)也各有2宗地塊掛牌。

本輪掛牌的天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊),位于后天河北片區(qū),周邊的教育資源、醫(yī)院、購物廣場等生活配套一應(yīng)俱全。早在此前的報名階段,就已吸引了多家房企,成為本輪土拍的大熱門。

此外,荔灣區(qū)南岸路26號AL011113地塊、荔灣區(qū)西塱AF022050地塊、海珠區(qū)鶴洞大橋南廣州鋅片廠南片區(qū)、沙渡路鶴洞大橋北側(cè)橡膠一廠地塊,也吸引了多家房企報名參拍。

“拿出優(yōu)質(zhì)地塊,吸引開發(fā)商并給市場讓利。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,廣州本輪土拍,仍舊堅持縮小供應(yīng)量,優(yōu)化供地區(qū)域,有利于降低流拍對市場情緒的擾動,維持市場溫度,逐步讓土地市場回歸至正常態(tài)勢。

土地市場現(xiàn)復(fù)蘇信號

從本次競拍結(jié)果來看,除天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)結(jié)果未出外,其余地塊均由央企或國企包攬。

值得注意的是,盡管央企或國企仍是拿地主力,但廣州本輪土拍中也出現(xiàn)了民營房企的身影。

據(jù)前述知情人士透露,廣州嘉達將參與天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)的搖號。

據(jù)了解,廣州嘉達實業(yè)集團有限公司是一家廣州本土民營房企,此前已在廣州開發(fā)了錦繡花園、東山一品、東山菁品等項目,多位于海珠區(qū)、越秀區(qū)等中心區(qū)成熟地段。

在今年5月的廣州第一輪土拍中,荔灣區(qū)金橋二期地塊,由來自福建的民企蘭園控股奪得。

6月30日,杭州第二次土拍落幕,45宗成交地塊中,民企競得26宗(含3宗與國企合作),比重為65%;拿地金額387億,占比70%。更值得一提的是,本次22總溢價地塊中有17塊為民企獲得,幾乎包攬80%,民企整體溢價率約為國企的2倍。

有分析人士認(rèn)為,民企加大對土地市場的投入,說明房企對樓市的預(yù)期可能出現(xiàn)了改變,是一種積極信號。

對此,中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認(rèn)為,總體來看,多數(shù)民企資金仍然承壓,拿地動力仍不足,未來還需相關(guān)政策的落地,以緩解民營房企資金壓力,提升市場的活躍度。

記者梳理發(fā)現(xiàn),目前,多地已完成今年的第二輪集中供地,對比此前的第一輪,均有不同態(tài)勢的增長。得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低,土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn),部分城市甚至成交率達到100%。

圖源:廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會分析認(rèn)為,在市場政策端釋放一定利好信號的助力下,各地土地市場已顯露出了回升跡象。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示,6月份,全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數(shù)為959宗,環(huán)比5月增速為63%。

“熱點成熟區(qū)域依舊是拿地的主要選擇,其他區(qū)域則能避開就避開,主要是開發(fā)商資金鏈相對緊張、企業(yè)風(fēng)險仍未暴露完畢,市場回升基礎(chǔ)仍不扎實。”李宇嘉表示,只有在商品房市場回升趨勢確定,民企開發(fā)商層面風(fēng)險開始妥善解決,銀行等對企業(yè)融資正?;?,土地市場才能徹底復(fù)蘇。

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