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21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

當房地產面臨從增量逐漸向存量市場轉變的關鍵時刻，我們應該做什么？當龐大的存量市場運營服務機會噴涌而出，哪些新勢力房企、哪些新興細分領域會獲得快速發展？

8月4日，博鰲·21世紀房地產論壇第23屆年會閉門會議”上海場現場，中指研究院和21世紀產業研究院聯合發布了《房地產行業競爭格局趨勢研究》報告（簡稱“報告”），用豐富的數據和詳實的案例進行分析，給出觀察和判斷，以供行業參考。

近兩年房地產行業發展持續面臨挑戰，尤其是部分房企風險暴露，深刻反映出行業邏輯已變。一方面，房企競爭格局正在發生較大變化。影響行業格局的關鍵因素在于房企的投資拿地情況。另一方面，房企的服務能力需要獲得提升。

在轉型的關鍵時代，房企愈加重視專業服務能力，圍繞代建服務、商業運營管理、住房租賃等領域積極轉型升級，積極探索資產證券化業務。與此同時，房地產行業自身的調整壓力以及移動互聯網、人工智能、虛擬現實等技術的快速發展和應用，推動了房地產行業數智化營銷的興起和發展，數智化營銷水平成為衡量房企長遠發展的關鍵能力之一。

過去的經驗不足以支撐未來發展，行業必須重塑。報告以第三方視角，將當下行業面臨大變革的因果做出詳盡分析。行業集中度下降，最直接的原因就是千億房企數量明顯減少。宏觀層面可以看作是行業陸續出清；微觀層面來看，則是4 月以來，房地產市場恢復行情未能持續，購房者置業情緒快速下滑。TOP100 房企銷售額1-4 月、1-5月、1-6 月同比增速分別為12.8%、8.4%、0.1%，增速呈現持續明顯下降，出現二次探底。

房企投資拿地情況決定了行業未來的競爭格局。房企若不拿地，則后續的發展資源越來越少，企業會逐步被淘汰。同時，房企當前的拿地布局，也將深刻影響未來的業績表現。

業內心系民企命運。報告顯示，在短期的市場深度調整中，民營房企抗風險能力較弱，受到沖擊較大，在行業重新平衡后，民營房企仍將是房地產行業的重要力量。

在經過2022 年的深度調整期后，2023 年上半年，北京、杭州等熱點城市土拍市場熱情高漲，部分穩健民企和已經走出困境的民營房企開始恢復拿地。如杭州前兩輪土拍中參拍企業均超50 家，其中民企數量占比近一半，且民企拿地金額占比超50%。房企只有土地資源在手，未來經營才有保障。

房地產行業未來將走向何方？這份報告以直白的語言向讀者展示了行業的轉型之路。

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